【京法巡回讲堂】商业租赁合同常见法律问题有哪些？法院如何认定？-亚博vip88

近日，应北投有限公司邀请，通州法院民三庭副庭长张燕前往北投集团开展“京法巡回讲堂”。北投集团相关领导和工作人员参加活动。

张燕法官以“租赁合同常见法律问题及典型案例解析”为主题，结合具体案例，从经营性房屋（商铺、写字楼、厂房）出租涉诉法律风险及防范、与村集体组织合作“集租房”项目中需关注的法律风险以及酒店运营领域所涉酒店合作经营、委托经营、租赁等不同法律关系认定三个方面展开，详细分析了租赁合同纠纷中常见的法律问题。

下面，我们一起通过三个案例来了解一下授课的主要内容吧！

案例一

在名实不符的情况下，

如何认定是租赁关系还是其他法律关系？

基本案情

a公司与b公司签署《商铺租赁合同》，约定a公司承租b公司的商铺用于餐饮经营活动，未经b公司同意不得转租。租赁期内因经营战略调整，a公司将商铺转让于c某，双方签订《联营合同》，约定由a公司提供商铺场地使用权，c某全权经营该店铺，每月向a公司支付场地收益金。但因营业执照必须使用一手租赁合同才可办理，故c某在签订合同后一直借用a公司的营业执照进行经营，后在经营过程中c某的卫生设施及店铺层高等方面违反相关法规，a公司决定撤出营业执照并提前通知了c某，c某在办理证照且另行转租无果后向a公司发函要求a公司迁回营业执照，但a公司未予理睬。后c某违反合同约定，擅自停止支付场地收益金。经了解，a公司仍继续向b公司支付租金直至到期。 

该案的争议问题之一是a公司和c某签订的《联营合同》到底是什么性质的合同？   

法院裁判

本案中a公司与c某签订的合同应将其认定为名为联营，实为租赁的合同。

首先，a公司与c某所签订的《联营合同》不符合联营主体的相关规定。《民法通则》要求联营的主体为企业之间或者企业和事业单位之间。本案中c某为自然人，不具备联营法律关系的主体资格。

其次，本案中的《联营合同》并不符合《最高院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》中第4条所规定的联营体共同经营，共担风险，共享收益的本质特征。

综上可认定，关于该《联营合同》实质，应将其认定为名为联营，实为租赁的合同。本案中的c某负责该商铺的一切经营活动，自负盈亏，自担风险，只需每月向a公司支付固定的场地收益金即可，符合房屋租赁合同的特征，故该合同实为租赁合同。双方应该按照租赁合同来履行各自的义务。

法官提示

名实不符的情况如名为租赁实为买卖、名为合作开发实为租赁、名为租赁实为承包经营、名为联营实为租赁等，如何确定真实的法律关系？

应认真审查双方所签合同的具体内容，在充分听取双方意见后，结合合同字面意思、合同实际履行情况等对合同的性质做出认定。

法律关系的定性是基础是前提，直接关系到法律适用，一旦定性错误，将会导致法律适用和裁判结果错误。

案例二

出租人在租赁合同终止后能否要求承租人将注册地或经营场所迁出？

若承租人未迁出，出租人是否可以主张损失？

基本案情

2015年7月，韩某与王某签订《房屋租赁合同》，约定韩某将其所有的商业用房出租给王某，租赁用途为办公，租赁期限自2015年7月20日至2016年7月19日，租金为每月3050元，王某需要办理营业执照，韩某应配合办理手续，合同解除之后，王某应在一个月之内迁走营业执照。

2015年7月28日，王某在承租房屋上注册成立甲公司。2015年10月20日，王某与韩某协商一致解除合同。合同解除后，王某一直未将在承租房屋上注册公司的地址迁出，涉案房屋一直空置。

后韩某将王某诉至法院，要求王某按照租金标准赔偿其损失。

本案的争议问题之一是韩某是否有权要求王某承担其损失？

法院裁判

王某未在《房屋租赁合同》约定的期限之内将甲公司的工商登记注册迁出，未履行约定，且对韩某造成了损失，应当承担赔偿责任。韩某要求按照租金标准支付违约金。

对违约金的确定考虑以下两个因素：

第一，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王某违约后，韩某应当采取适当的方式减少自己的损失，如适当降低价格将房屋进行出租等，而不应将房屋空置到判决作出之时。韩某没有采取适当措施，不得就扩大的损失要求赔偿。

第二，能否办理营业执照仅为该房屋出租时收益权能的一部分对价，主要对价还是承租方对房屋的占有和使用。

兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，法院酌定王某按照每日50元的标准向韩某赔偿损失。

法官提示

商业租赁的房屋用途通常是办公，能否进行工商登记注册对该用途的发挥具有重大影响。因此，承租人在合同终止后及时将工商注册地址从租赁房屋中迁出，是诚信原则的要求，也是租赁合同终止后合理的附随义务。

但法院通常不支持出租人请求承租人营业执照地址迁出涉案房屋的诉请。因为虽然地址迁移是承租方应尽的义务，但会涉及市场监督管理部门的行政管理工作，且工商地址迁移对应的接收地难以强制确认，故该诉求不具备法律的强制执行性。虽然迁移工商注册地址的诉讼请求不能强制执行，但是承租方拖延迁移工商注册地址客观上会影响出租方将房屋再行出租的几率，应当赔偿出租方相应的损失。

在认定损失时，法院会综合考量承租方迁移工商注册地址的难易程度、不迁移工商注册地址是否必然导致房屋无法出租等因素。因此，出租方也应主动配合承租方迁移工商注册地址，同时积极寻找新的租户，以防止损失进一步扩大。

案例三

酒店经营管理模式中，

如何认定两个主体之间的法律关系？

基本案情

a公司从b公司处承租一栋楼宇用于经营酒店，双方签订租赁合同。承租期间，a公司与c公司签订委托经营管理协议和合作经营补充协议，在补充协议相关条款中使用“房租”等词语。

租期届满前，b公司向a公司发送解除合同通知书，解除理由之一a公司擅自转租给c公司，存在违约行为，租赁合同应解除。a公司不同意，b公司诉至法院。

本案的争议问题之一即a公司与c公司之间是否构成转租？ 

法院裁判

一审法院认为，a公司与c公司之间的协议并不符合委托合同的特征，双方之间应为租赁合同关系。因此，a公司的转租行为违反租赁合同的约定，b公司享有解除权。一审法院支持了b公司的主张。

二审法院认为，一审法院将a公司与c公司之间的关系认定为不动产租赁关系中的转租行为，不符合本案客观实际，理由如下：

第一，在双方关系的定性上，双方属于一种租赁管理关系。本案中，a公司将酒店5-15层、餐厅及配套设施设备交由c公司经营管理，c公司对酒店自主经营、自负盈亏，并按固定数额向a公司缴纳管理费用，这是一种比较典型的租赁管理经营模式。

第二，本案的租赁管理经营模式和不动产租赁合同中的转租行为有着明显的区别。在不动产租赁关系中，承租人在使用租赁物期间对外发生的法律关系通常与出租人无关。但在本案中，涉案酒店虽系c公司经营管理，但其所有对外经营活动、签约行为均是以a公司名义进行，在经营过程中产生的全部对外责任仍由a公司承担，此种权利义务关系与租赁合同关系存在本质区别。

第三，双方在合作经营补充协议条款中确实使用“房租”，但是，对于这个词如何理解应结合协议内容及二者之间权利义务关系综合认定，双方在委托经营管理协议中对该笔款项的表述为“委托经营管理收益”，但本质上则是作为酒店持有者的a公司和作为酒店管理方的c公司之间达成的一个定额合约。

二审遂驳回了b公司的全部诉讼请求。

法官提示

在目前的酒店经营管理模式中，主要存在直接管理、委托管理、租赁管理和特许经营权管理等方式，两个主体之间到底是租赁关系，还是委托关系、合作经营关系？应当根据其实际权利义务进行界定，不能仅依据表面用词而认定，而要结合合同的其他内容及二者之间具体的权利义务关系综合考虑予以判断。